Hile Sebebine Dayalı Tapu İptali ve Tescil Davası

Taşınmaz alım-satım işlemlerinde taraflardan birinin, diğer tarafı kandırmak suretiyle işlem yapmasını sağladığı durumlar hukukumuzda “hile” olarak değerlendirilir. Hileyle yapılan işlemler, hukuki geçerliliklerini yitirir. Bu gibi durumlarda başvurulacak yol tapu iptali ve tescil davasıdır.

1. Hile (Aldatma) Nedir?

Hile, bir kişinin iradesini sakatlayacak şekilde kandırılarak işlem yapmasının sağlanmasıdır. Türk Borçlar Kanunu’nun 36. maddesinde, hileyle yapılan sözleşmelerin iptal edilebileceği düzenlenmiştir.

Tapu işlemlerinde hile örnekleri:

• Taşınmazın değeri hakkında yanıltıcı bilgi verilmesi,

• Tapu devrinin geçici olduğu söylenip kalıcı devredilmesi,

• Güven ilişkisi kurulup kişinin bu güveni kötüye kullanarak taşınmazın devralınması,

• Akrabalık veya dini duyguların suistimal edilerek tapunun alınması.

2. Tapu İptali ve Tescil Davası Nedir?

Bu dava, tapuda usulsüz veya geçersiz şekilde adına kayıt yapılan kişinin adına olan kaydın iptali ve taşınmazın asıl hak sahibine tescili amacıyla açılır.

Hileye dayalı açılan tapu iptali ve tescil davasının dayanağı:

• Borçlar Kanunu (TBK) m.36 – Hileyle yapılan sözleşmenin iptali

• Medeni Kanun (TMK) m.1023 – İyi niyetli üçüncü kişilere karşı koruma

3. Hileye Dayalı Tapu Davasında Hukuki Şartlar

Aşağıdaki koşulların varlığı aranır:

• Hile unsuru: Bir taraf diğer tarafı kandırmalı, bu kandırma olmasa işlem yapılmayacak olmalıdır.

• Hile sonucu işlem: Kandırılan kişi tapuda işlem yapmalı veya taşınmazını devretmelidir.

• Zamanında dava açılması: Dava, hilenin öğrenilmesinden itibaren 1 yıl içinde açılmalıdır.

⚠️ Hile her zaman kolayca ispat edilemeyebilir. Bu nedenle somut deliller (tanık, mesaj, ses kaydı, yazılı beyan vb.) büyük önem taşır.

4. İyi Niyetli 3. Kişi Korunur mu?

Eğer tapu hileyle ele geçirildikten sonra, bu taşınmaz üçüncü bir kişiye devredilmişse ve bu kişi iyi niyetliyse, yani hileden haberi yoksa, taşınmazı elinde tutabilir. Bu durumda tapu iptali talebi üçüncü kişiye karşı değil, hile yapan kişiye karşı yöneltilir.

TMK 1023 uyarınca:

“Tapu siciline güvenerek mülkiyet edinen kişi iyi niyetliyse korunur.”

5. Görevli ve Yetkili Mahkeme

• Görevli mahkeme: Asliye hukuk mahkemesidir.

• Yetkili mahkeme: Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir (kesin yetki).

6. Dava Ne Kadar Sürer?

Hileye dayalı tapu iptali davaları, bilirkişi raporları, tanık dinlenmesi ve delil toplama süreçleri nedeniyle 1 ila 3 yıl arasında sürebilir. Tarafların iş birliği, delil durumu ve karşı tarafın savunması süreci etkiler.

7. Dava Açmadan Önce Dikkat Edilmesi Gerekenler

• Hileye ilişkin delil toplanmalıdır.

• Dava hak düşürücü sürede açılmalıdır (1 yıl).

• Taşınmaz başka birine devredildiyse, iyiniyet araştırması yapılmalıdır.

• Profesyonel bir avukattan hukuki destek alınmalıdır.

Sonuç: Hileyle Alınan Tapu Geri Alınabilir

Hileyle yapılan işlemler hukuken geçersizdir. Bir kişi kandırılarak tapusunu devrettiğini ispat edebilirse, bu işlem iptal edilir ve taşınmaz asıl sahibine iade edilir. Ancak delil durumu çok kritik olduğu için süreç dikkatle yürütülmelidir.

Yargıtay Kararlarıyla Hilenin Hukuki Değerlendirmesi

Hileye dayalı tapu iptali davalarında Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre önemli değerlendirmeler yapılmaktadır. Aşağıda emsal niteliğinde birkaç kararı özetledik:

🔹 Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, E. 2017/4513, K. 2018/4599, T. 7.6.2018

"Davacının güven ilişkisine dayanarak taşınmazı devrettiği, davalının bu güveni kötüye kullanarak kendi adına tescil ettirdiği anlaşılmaktadır. Bu durum Borçlar Kanunu'nun 36. maddesi kapsamında hile teşkil eder. Tapu iptaline ve davacının adına tesciline karar verilmelidir."

📌 Önem: Güven ilişkisine dayalı devirlerde sonradan kötüye kullanım hile kabul edilmiştir.

🔹 Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, E. 2014/21878, K. 2015/11517, T. 14.10.2015

"Davacı, taşınmazı davalının kendisine geçici olarak alacağını ve sonra iade edeceğini söylemesi üzerine devretmiştir. Davalı bu taahhüdü yerine getirmemiştir. Hileyle yapılan devir hukuken geçersizdir."

📌 Önem: Geçici devir söylemiyle yapılan aldatmalar, hile kapsamına girer.

🔹 Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, E. 2009/13274, K. 2010/6796

"Taşınmaz devrinde hile bulunması halinde, iyiniyetli olmayan davalı adına yapılan tescilin iptali ve eski malik adına tescili gerekir."

📌 Önem: Hileye katılan veya durumu bilen kişi “iyi niyetli” sayılamaz. Tapu iptali mümkündür.

Hileyi İspat Eden Deliller Nelerdir?

Yargıtay kararları doğrultusunda şu deliller hileyi ispatlamakta etkili olabilir:

• Tanık beyanları

• WhatsApp mesajları / SMS

• Ses kayıtları

• Yazılı anlaşmalar

• Karşı tarafın hileli beyanları içeren dilekçeleri

• Banka dekontları veya para hareketleri

Sonuç: Hile Varsa Tapu İadesi Mümkündür

Yargıtay kararları göstermektedir ki, eğer tapu devri bir aldatma, güvenin kötüye kullanılması veya gerçek irade dışında bir beyana dayanıyorsa, bu işlem geçersiz sayılır ve tapu asıl sahibine iade edilir.